Reformas en Dos Hermanas, del centro a Montequinto y Entrenúcleos

Dos Hermanas no es un pueblo del cinturón de Sevilla: es la segunda ciudad de la provincia y una de las diez más pobladas de Andalucía. Según las cifras oficiales del padrón que publica el INE, a 1 de enero de 2025 tenía 142.463 habitantes, y el propio Ayuntamiento informó en marzo de 2026 de un dato provisional de 145.143 vecinos a 1 de enero de 2026. Es decir, sigue sumando varios miles de personas al año, algo que se nota en la cantidad de obra nueva y, sobre todo, en la cantidad de pisos de segunda mano que cambian de dueño y se reforman antes de entrar a vivir.

habitantes a 1 de enero de 2025

142.463

INE, padrón municipal

viviendas principales en el censo de 2021

47.885

IECA, SIMA

compraventas de vivienda de segunda mano en 2025

2.286

IECA, SIMA

de distancia a Sevilla capital

14,4 km

IECA, SIMA

Ese último dato es el que más nos importa. La estadística del Instituto de Estadística y Cartografía de Andalucía recoge para 2025 más de 2.200 compraventas de vivienda usada en el municipio, frente a unas 850 de vivienda nueva. Detrás de cada una de esas operaciones suele haber alguien que quiere cambiar el baño, abrir la cocina o rehacer la instalación eléctrica antes de mudarse. Y como el término municipal tiene cuatro núcleos de población —la ciudad, Montequinto, Fuente del Rey y el pequeño núcleo de Marismas y Puntales—, las casas que vemos son muy diferentes entre sí.

Para presupuestar bien en Dos Hermanas conviene saber de qué época es la casa antes de abrir el primer azulejo. El crecimiento de la ciudad ha ido por capas, y cada capa trae sus propios problemas de obra.

El centro y las casas de patio

Alrededor de la plaza de la Constitución, la parroquia de Santa María Magdalena y calles como San Luis o Santa María Magdalena quedan casas de una y dos plantas con patio, muros gruesos y cubiertas de teja o azotea. Muchas se han ido sustituyendo por edificios de pisos, pero las que siguen en pie tienen la instalación de fontanería y electricidad rehecha a trozos a lo largo de décadas, y humedades en la parte baja de los muros de planta baja.

Las barriadas de los sesenta y setenta

A principios de los años setenta Dos Hermanas rondaba los 40.000 vecinos y crecía deprisa sobre antiguas huertas y olivares. El periódico local El Nazareno recuerda que entonces ya estaban levantadas barriadas como San Pablo, San Antonio o El Amparo, y que estaban a punto de construirse El Chaparral, Ciudad Blanca, Costa del Sol, Los Montecillos, Cantely y Vistazul. Son, sobre todo, bloques de pisos de tres y cuatro dormitorios con un baño pequeño, cocina cerrada con galería o lavadero, y una instalación pensada para la nevera, la lavadora y poco más.

Montequinto, de los setenta a hoy

Montequinto es casi una ciudad aparte: más de 35.000 vecinos en el núcleo de Quinto según los datos de población por núcleos del IECA. Su crecimiento fuerte arranca en los años setenta. En el centro de Montequinto dominan los bloques de pisos; en Condequinto y Olivar de Quintos abundan los adosados y las viviendas unifamiliares; y en la zona de la avenida de Europa y Los Cerros hay edificación más reciente. Un mismo código postal te puede dar un piso de 1978 con bañera y termo eléctrico o un adosado de los noventa con tres baños y cocina amplia.

Entrenúcleos, la ciudad nueva

Entre el casco de Dos Hermanas y Montequinto se desarrolla el plan parcial SEN-1 Entrenúcleos, con edificios de vivienda libre y protegida construidos en su mayoría en los últimos quince años. En mayo de 2023, por ejemplo, la Junta de Gobierno Local aprobó 376 viviendas protegidas repartidas en dos parcelas del sector, una de ellas con siete edificios de diez plantas. Aquí no se reforma por necesidad sino por gusto: cambiar la bañera que venía de serie, sustituir el suelo laminado o redistribuir la cocina.

Los pisos de las barriadas y del primer Montequinto comparten un patrón. Mientras no se toca nada, todo funciona. En cuanto se pica un alicatado aparecen las cosas que explican por qué el presupuesto de un baño de cuatro metros no se puede dar por teléfono.

• —Tubería de hierro galvanizado en las tomas de agua, con la sección reducida por dentro y uniones oxidadas. Si se está reformando el baño o la cocina, no tiene sentido dejarla: se sustituye por multicapa o polietileno reticulado hasta la llave de paso de la vivienda.
• —Desagües de plomo o de fibrocemento que conectan con la bajante del edificio. El plomo se cambia por PVC; si hubiera piezas de fibrocemento con amianto, su retirada la tiene que hacer una empresa inscrita en el registro de empresas con riesgo de amianto, y te lo decimos antes de empezar.
• —Un cuadro eléctrico con uno o dos circuitos y sin diferencial adecuado. La instrucción ITC-BT-25 del Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión fija cinco circuitos mínimos para una vivienda de electrificación básica, con líneas separadas para la cocina y el horno y para lavadora, lavavajillas y termo.
• —Bañera empotrada entre tres tabiques, con el alicatado apoyado sobre su borde. Al quitarla se ve si el forjado y la impermeabilización de debajo están sanos.
• —Cocina cerrada con galería donde la lavadora, el termo y a veces la caldera comparten un metro cuadrado.

La reforma que más se pide en los pisos de Dos Hermanas es la del baño, y casi siempre empieza por la bañera. En un baño de barriada la bañera ocupa todo el fondo, obliga a levantar la pierna para ducharse y deja poco sitio para un mueble de lavabo decente. Cambiarla por un plato de ducha amplio gana espacio y quita un escalón que a partir de cierta edad es un riesgo. Lo explicamos con detalle en cambiar la bañera por un plato de ducha.

El plato a ras de suelo tiene una condición: que haya altura para dar pendiente al desagüe hasta la bajante. En los pisos con la bajante lejos del plato o con forjado justo, a veces conviene un plato extraplano ligeramente elevado en vez de uno enrasado. Eso se mide en la visita, con el nivel y mirando dónde está la bajante, no en el catálogo.

• —Picado de alicatado y solado, y retirada de la bañera y los sanitarios.
• —Tomas nuevas de agua fría y caliente desde la llave de paso y desagües con pendiente hasta la bajante.
• —Lámina impermeable en el suelo de la ducha y subiendo por las paredes antes de alicatar.
• —Electricidad del baño respetando los volúmenes de seguridad de la ITC-BT-27 y extractor si el baño es interior.
• —Alicatado, solado, sanitarios, mampara y prueba de cada grifo antes de entregar.

Si quieres una idea previa del coste, en cuánto cuesta reformar un baño repasamos las partidas que mueven el precio. La página del servicio de reformas de baños detalla qué entra en nuestro presupuesto.

En los pisos de los años setenta la cocina se pensó como un cuarto de trabajo: estrecha, con una ventana a la galería y separada del salón por un tabique. Hoy la mayoría de quienes compran uno de estos pisos quieren abrirla, al menos en parte. Se puede hacer muy a menudo, pero conviene resolver tres cosas antes de decidir la distribución.

1. 01Qué hay en la pared: si es un tabique sin función estructural, si lleva bajantes o conductos de la comunidad, o si por ahí pasa la instalación eléctrica del resto de la casa.
2. 02Dónde sale el humo: con la cocina abierta la campana tiene que sacar el aire al exterior por un conducto propio o por el shunt si el edificio lo tiene; una campana de recirculación en una cocina abierta se queda corta.
3. 03Qué hacemos con la galería: la lavadora y el termo tienen que seguir teniendo sitio, toma de agua y desagüe. A veces se integran en un armario de columna y la galería se incorpora a la cocina.

En los adosados de Condequinto y Olivar de Quintos el problema es otro: la cocina suele tener metros, pero conserva los muebles, el alicatado hasta el techo y la instalación originales. Ahí la obra se parece más a renovar por completo que a redistribuir. Tienes más detalle en la página de reformas de cocinas y una guía de partidas en cuánto cuesta reformar una cocina.

El abastecimiento de agua en Dos Hermanas lo gestiona Emasesa, la empresa metropolitana de aguas de Sevilla. Según la propia compañía, el municipio forma parte de su sistema desde 1987, cuando el Ayuntamiento le delegó el abastecimiento, y a partir de 1993 se sumaron el saneamiento y la depuración. Dos Hermanas es además uno de los municipios accionistas de la empresa desde que se convirtió en metropolitana en 2007.

En la práctica eso tiene tres consecuencias para una reforma. La primera es que el agua llega de los embalses de la sierra con una dureza moderada: Emasesa publica un valor medio de 12 grados franceses en su red de Sevilla y área metropolitana en julio de 2026. Es agua con poca cal comparada con la de otras provincias, así que los problemas de las tuberías viejas se deben más a la corrosión del galvanizado que a incrustaciones, y no hace falta presupuestar un descalcificador por defecto.

La segunda es la separación de responsabilidades. Hasta el contador, la red es de Emasesa; desde el contador hacia dentro, es tuya o de tu comunidad. Si en un bloque los contadores están centralizados en el portal, para cambiar la tubería del piso hay que cortar en la llave de la vivienda y, a veces, avisar al presidente de la comunidad. La tercera: los atascos que vienen de la acometida a la red general los resuelve la compañía, pero los de la bajante del edificio los paga la comunidad. En la visita te decimos de dónde viene un problema de desagüe antes de meterlo en el presupuesto.

Dos Hermanas comparte el clima del valle del Guadalquivir. No hay estación de AEMET con serie larga en el término, pero la del aeropuerto de Sevilla, a pocos kilómetros, da una buena referencia: en el periodo 1981-2010 la media de las máximas de julio fue de 36,0 °C y la de agosto de 35,5 °C, con 3.239 horas de sol al año y poco más de 500 litros de lluvia concentrados entre otoño e invierno.

media de las máximas en julio

36,0 °C

AEMET, Sevilla Aeropuerto 1981-2010

media de las mínimas en enero

5,7 °C

AEMET, Sevilla Aeropuerto 1981-2010

precipitación media anual

539 mm

AEMET, Sevilla Aeropuerto 1981-2010

zona climática del CTE para Sevilla por debajo de 200 m

B4

CTE DB-HE, anejo B

Eso se traslada a decisiones concretas de obra. Cuando reformamos un piso completo, dejamos prevista la climatización por conductos en el falso techo del pasillo o, si no hay altura, las líneas frigoríficas y el desagüe de los splits empotrados antes de alicatar o pintar, para no tener canaletas por las paredes. En cocinas y baños elegimos adhesivos y juntas adecuados a piezas grandes de porcelánico y a los cambios de temperatura. Y en las viviendas que dan a poniente conviene aprovechar la reforma para cambiar ventanas con rotura de puente térmico y vidrio bajo emisivo, aunque eso lo decides tú.

Para reformar el interior de una vivienda en Dos Hermanas normalmente no se pide una licencia que haya que esperar: se presenta una declaración responsable para la ejecución de obras, el procedimiento que la ley andaluza de suelo (LISTA) prevé para obras en edificios existentes que no alteran la ocupación, la altura ni la edificabilidad. El Ayuntamiento tiene su modelo normalizado y permite presentarlo por la sede electrónica. La declaración habilita para empezar la obra desde el día en que se presenta, siempre que vaya con la documentación completa, y el Ayuntamiento puede comprobarla después.

El formulario municipal pide, según el alcance de la obra, una memoria técnica descriptiva y gráfica suscrita por técnico competente cuando proceda, el presupuesto de ejecución o del contratista, y los justificantes de pago de la tasa urbanística y del ICIO. Ambos se pagan por autoliquidación al presentar la declaración.

Un ejemplo para que te hagas una idea, solo como cálculo: con un presupuesto de ejecución material de 10.000 euros, el ICIO sería de 400 euros y la tasa de 100 euros. Si la reforma de tu baño es para adaptarlo a una persona con discapacidad reconocida, merece la pena presentar el presupuesto desglosado y solicitar la bonificación antes de empezar, porque la ordenanza solo la aplica sobre las partidas de accesibilidad. Explicamos el trámite con más calma en licencia de obra para reformar en Sevilla.

Trabajamos igual en un piso de Vistazul que en un adosado de Olivar de Quintos. La persona que te atiende al principio es la que va a tu casa, mide, hace el presupuesto, coordina a los oficios que necesita tu obra y te entrega las llaves al final. Si algo falla meses después, llamas a la misma persona.

1. 01Visita: abrimos el armario del lavabo, miramos el cuadro eléctrico, la bajante y la llave de paso, y medimos. Con eso sabemos qué obra hace falta de verdad.
2. 02Presupuesto cerrado por escrito, partida a partida, con la mano de obra y el material separados para que sepas qué pagas en cada cosa.
3. 03Papeles: te decimos si hace falta memoria técnica y te ayudamos con la declaración responsable y las autoliquidaciones antes de empezar.
4. 04Calendario por escrito con los días en que no tendrás agua o no podrás usar el baño o la cocina.
5. 05Obra con la casa protegida: suelos y recorridos cubiertos, y escombro retirado a diario, algo que en un bloque sin ascensor se agradece.
6. 06Entrega con garantía firmada y la prueba de cada grifo, desagüe y circuito delante de ti.

Si lo que tienes entre manos es un piso entero, la página de reformas integrales explica el orden de los trabajos, y en precio de una reforma integral de un piso desglosamos qué partidas pesan más. El método completo está en cómo trabajamos.

Muchas de las casas que vemos en Montequinto tienen su gemela al otro lado del límite municipal. Si vives cerca, puedes consultar lo que contamos de reformas en Alcalá de Guadaíra, cuya urbanización de Torrequinto queda muy cerca de Montequinto; de reformas en Coria del Río, en la otra orilla del Guadalquivir; y de reformas en San Juan de Aznalfarache, con su parque de pisos de los mismos años que las barriadas nazarenas.