Reformas en San Juan de Aznalfarache, del Barrio Bajo al Barrio Alto

San Juan de Aznalfarache ocupa el borde oriental del Aljarafe, justo donde la meseta cae hacia el Guadalquivir frente a Sevilla. Es uno de los municipios de la Mancomunidad del Aljarafe y, a la vez, casi un barrio más de la capital: el puente sobre el río lo deja a pocos minutos de Triana y la línea 1 del metro tiene aquí dos estaciones, San Juan Bajo y San Juan Alto, en servicio desde abril de 2009.

habitantes en 2025

23.455

IECA, SIMA

de término municipal

4,11 km²

IECA, SIMA

viviendas principales en el censo de 2021

8.654

IECA, SIMA

de distancia a Sevilla capital

5,6 km

IECA, SIMA

Con esas cifras salen más de 5.700 habitantes por kilómetro cuadrado, una densidad que el propio Ayuntamiento describe como la más alta del cinturón metropolitano de Sevilla. Casi no queda suelo para construir, y se nota en el mercado: en 2025 el IECA registra 501 compraventas de vivienda de segunda mano frente a solo 9 de vivienda nueva. Quien se muda a San Juan compra casi siempre un piso usado, y ese piso, en la mayoría de los casos, tiene el baño y la cocina de cuando se construyó o de una reforma de hace veinte años.

El pueblo se entiende por alturas. El Barrio Bajo es el núcleo primitivo, en la vaguada junto al río, donde están el Ayuntamiento, la parroquia, la estación de metro de San Juan Bajo y el viejo puente de hierro. Allí llegaba el ferrocarril de las minas de Cala y allí se instalaron las fábricas que hicieron crecer el pueblo a principios del siglo XX. La vivienda típica son casas de dos o tres plantas, con algún bloque intercalado.

Sobre el cerro está la Barriada del Monumento, alrededor del conjunto del Sagrado Corazón, y al otro lado de la vaguada sube el Barrio Alto, que se extiende hacia Mairena del Aljarafe y concentra a la mayor parte de la población. El plan municipal de la zona de Santa Isabel explica que el Barrio Alto se construyó en los años sesenta y setenta para alojar a familias que llegaban del campo de Sevilla, Badajoz, Huelva y Cádiz, con mucha prisa y materiales modestos. Dentro del Barrio Alto y alrededor están barriadas como Santa Isabel, Montelar, Virgen de Loreto o Camarón.

San Juan es, al revés que Coria del Río, un municipio de pisos. En el censo de 2001 el IECA contaba 8.127 viviendas en 2.787 edificios, casi tres viviendas por edificio de media. El diagnóstico municipal más reciente del plan de Santa Isabel afina más: 10.504 viviendas, de las que 7.790 son plurifamiliares y 2.341 unifamiliares, y 1.578 edificios de tres o más plantas sin ascensor.

viviendas en edificios plurifamiliares

7.790

Ayuntamiento, Plan Local ZD Santa Isabel

edificios de 3 o más plantas sin ascensor

1.578

Ayuntamiento, Plan Local ZD Santa Isabel

viviendas de Santa Isabel en rehabilitación con fondos europeos

304

La Voz del Sur, diciembre de 2023

Lo que falla en estos bloques está bien documentado. En diciembre de 2023 se anunció la rehabilitación de 304 viviendas en 38 bloques de Santa Isabel con 5,7 millones de euros del Plan Ecovivienda (fondos Next Generation), y la lista de trabajos es un buen resumen de lo que vemos dentro de los pisos del Barrio Alto: instalaciones eléctricas y de saneamiento anticuadas, cubiertas de fibrocemento, poco aislamiento y carpinterías que dejan pasar el calor.

La rehabilitación del edificio (fachada, cubierta, portal) es cosa de la comunidad. Lo que hacemos nosotros es la vivienda por dentro, y ahí hay tres cosas que miramos siempre:

• —La bajante comunitaria: en bloques de esta época suele ser de fibrocemento o de fundición. El desagüe del baño nuevo se conecta a ella, así que comprobamos su estado en el punto de unión y, si está mal, lo hablamos con la comunidad antes de cerrar.
• —El cuadro eléctrico: muchos pisos tienen dos o tres circuitos y sin toma de tierra fiable. Para una cocina con placa de inducción y horno hace falta rehacer la instalación conforme al reglamento de baja tensión.
• —El acceso: sin ascensor, subir material y bajar escombro por la escalera condiciona el plan de obra. Lo organizamos por días para no ocupar el portal más de lo necesario.

La parte baja de San Juan arrastra un problema conocido: cuando llueve con fuerza, algunas calles se inundan. En 2025 el Ayuntamiento aprobó inicialmente un proyecto, con Emasesa y Aljarafesa, para renovar la red de saneamiento y de abastecimiento y repavimentar las calles afectadas: Burgos, plaza de la Constitución, Santander, Félix Rodríguez de la Fuente, avenida de Palomares, Lepanto, Rodríguez Marín, Pedro Baena y el entorno del parque de Los Pitufos. La inversión supera los 5,3 millones de euros, con un plazo de ejecución previsto de 24 meses.

Si vives en esas calles o en una planta baja de la zona, la reforma de tu casa tiene que pensar en el agua que viene de fuera, no solo en la de dentro. Cosas que proponemos en estos casos:

• —Comprobar la cota de los desagües de la vivienda respecto a la acometida de la calle.
• —Valorar una válvula antirretorno en el desagüe general si la casa ha tenido retornos de agua por el sumidero o el inodoro.
• —Elegir en planta baja suelos y rodapiés que soporten un episodio de agua sin hincharse: porcelánico mejor que tarima.
• —Subir enchufes y el cuadro eléctrico a una altura razonable en las estancias más expuestas.

En los pisos del Barrio Alto el baño suele ser pequeño, con bañera y sin ventana o con un ventanuco al patio de luces. La reforma más habitual es cambiar la bañera por un plato de ducha a ras de suelo, con mampara fija, que libera espacio y quita el escalón. Lo contamos paso a paso en cambiar la bañera por un plato de ducha. En un piso hay una condición: el plato tiene que desaguar a la bajante con pendiente suficiente, y como no se puede picar el forjado del vecino de abajo, a veces el suelo del baño sube uno o dos centímetros. Te lo decimos antes de empezar.

Si en casa vive alguien mayor o con movilidad reducida, hay un dato útil: la ordenanza fiscal del ICIO de San Juan contempla una bonificación del 90 % para las obras de adaptación que mejoran el acceso y la habitabilidad de personas con discapacidad. Te lo explicamos en el apartado de trámites.

Las cocinas de estos pisos son alargadas y estrechas, a menudo con la lavadora dentro y el calentador de gas en la pared. Al reformar se suele sustituir el calentador por un termo eléctrico o una bomba de calor, aprovechar el ancho con muebles hasta el techo y, cuando el tabique lo permite y no es de carga, abrir la cocina al salón. Tienes el detalle en reformas de cocinas y en reformas de baños; para precios de mercado orientativos, en cuánto cuesta reformar un baño y cuánto cuesta reformar una cocina.

Cuando el piso necesita todo, lo razonable es una reforma integral: electricidad y fontanería nuevas de punta a punta, carpinterías y suelos, con un solo calendario. Hay una guía de plazos y precios en precio de una reforma integral.

Aunque el municipio está en el Aljarafe, el agua de San Juan no la da Aljarafesa sino Emasesa. Según la propia empresa, el Ayuntamiento le delegó el abastecimiento en 1987, el saneamiento en 1997 y la depuración en 2005. Por eso, en el proyecto de las calles bajas participan las dos compañías: el saneamiento de San Juan está conectado con el de los municipios vecinos.

San Juan está dentro de la red de distribución de Sevilla y su área metropolitana, y en el boletín de calidad de noviembre de 2024 Emasesa daba para esa red una dureza media de 118 mg/l de carbonato cálcico. Es un agua moderada en cal: en una reforma normal no hace falta descalcificador, aunque la grifería termostática y los cabezales de ducha agradecen una limpieza de vez en cuando. Lo que sí es frecuente en los pisos antiguos es encontrar tuberías de hierro galvanizado o de plomo en algún tramo; se sustituyen por multicapa desde el contador.

Según los valores normales de AEMET para Sevilla Aeropuerto (1981-2010), la estación de referencia más cercana, la máxima media de julio es de 36,0 °C y la de agosto de 35,5 °C, con una mínima media de enero de 5,7 °C y 539 mm de lluvia al año, concentrada entre octubre y abril. El Código Técnico coloca esta zona en el clima B4: el problema de la vivienda aquí no es el frío, es el calor.

Los bloques de ladrillo visto de los sesenta y setenta suelen tener poco o ningún aislamiento en la fachada. Dentro de una reforma interior hay margen para mejorar sin tocar la fachada, que es de la comunidad:

• —Cambiar ventanas por carpintería con rotura de puente térmico y doble vidrio, respetando el aspecto exterior que fije la comunidad.
• —Trasdosar por dentro con aislamiento el muro más castigado por el sol, perdiendo pocos centímetros.
• —Dejar preinstalación de aire acondicionado con las líneas frigoríficas y el desagüe de condensados empotrados.
• —Prever una línea eléctrica propia para el equipo desde el cuadro.

Colocar la unidad exterior en fachada o en la cubierta es algo que suele regular la comunidad de propietarios, y conviene preguntarlo antes de decidir dónde va el equipo.

El Ayuntamiento de San Juan de Aznalfarache publica en su web, en el apartado de urbanismo, los modelos de declaración responsable para obras y de comunicación previa adaptados a la Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (LISTA). Las reformas interiores de un piso o una casa, sin tocar estructura, fachada ni distribución general, se tramitan normalmente por una de estas dos vías, sin esperar a una licencia.

El impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras (ICIO) está en las ordenanzas fiscales que el Ayuntamiento aprobó definitivamente en el Boletín Oficial de la Provincia del 29 de diciembre de 2022. Según ese texto:

Para hacerse una idea: en una obra con 12.000 € de ejecución material, el 3,98 % son 477,60 € de ICIO, antes de bonificaciones. A eso se suma la tasa por licencias urbanísticas, que la misma ordenanza calcula como un porcentaje del presupuesto de ejecución material por tramos. Antes de empezar comprobamos las cifras vigentes, preparamos la documentación y te decimos qué bonificación puede aplicarte. Si quieres entender el trámite con más calma, lo explicamos en licencia de obra para reformar en Sevilla.

Una sola persona se ocupa de tu obra de principio a fin: viene a verla, sube la escalera, mira la bajante, el cuadro y el patio de luces, y con eso te hace el presupuesto. Después coordina a los oficios que necesita la obra y es quien te entrega el piso. Si algo falla más adelante, llamas al mismo número.

1. 01Visita y mediciones, con revisión de bajante, instalación eléctrica y humedades.
2. 02Presupuesto cerrado por escrito y por partidas, con mano de obra y material separados.
3. 03Calendario por escrito, pensado para molestar lo mínimo a los vecinos en el portal y la escalera.
4. 04Trámite municipal de declaración responsable o comunicación previa, e ICIO.
5. 05Casa y zonas comunes protegidas, y escombro retirado a diario.
6. 06Garantía firmada al entregar, después de probar cada grifo, desagüe y enchufe contigo.

Trabajamos también en los municipios que rodean San Juan: Tomares, Mairena del Aljarafe, Camas y, río abajo, Coria del Río. El método completo está en cómo trabajamos. Si ya sabes lo que quieres hacer, pide presupuesto y concertamos la visita.