Reformas en Mairena del Aljarafe: del bloque de Ciudad Aljarafe al adosado

Para entender las casas de Mairena hay que mirar primero su curva de población. Según los censos del INE, el municipio tenía 1.896 habitantes en 1950 y 3.753 en 1970. Diez años después ya eran 12.672, en 1991 llegaban a 24.556 y en 2001 superaban los 35.800. El padrón a 1 de enero de 2025 recoge 48.017 habitantes. Eso significa que la inmensa mayoría de las viviendas que hoy se reforman se levantaron entre mediados de los setenta y la primera década de este siglo, en tandas muy reconocibles.

habitantes a 1 de enero de 2025

48.017

INE, padrón continuo

habitantes en el censo de 1970

3.753

INE, censos de población

superficie del término municipal

17,74 km²

IECA / Wikipedia

máxima media de julio en Sevilla Aeropuerto (1981-2010)

36,0 °C

AEMET

El término es pequeño, algo menos de 18 km², y está pegado a San Juan de Aznalfarache, Tomares, Bormujos, Gelves y Palomares del Río. La calle que separa un municipio de otro a veces es la misma calle, como pasa en Lepanto con el Barrio Alto de San Juan. En la práctica, cuando alguien de Mairena nos pide presupuesto, la casa encaja casi siempre en uno de cuatro modelos, y cada uno tiene sus problemas de obra típicos.

Lepanto: bloques densos y casas entre medianeras

Lepanto está en el extremo oriental del término, como continuación del barrio del mismo nombre de San Juan de Aznalfarache. El propio Ayuntamiento, en la modificación de su Plan General aprobada en 2021, lo describe como una barriada de unas 2.200 viviendas en 26,6 hectáreas, con una densidad alta de 80 viviendas por hectárea: bloques plurifamiliares al este de la calle Barcelona y casas unifamiliares entre medianeras al oeste, en la parte más alta. Muchos edificios no tienen garaje y las calles son estrechas, algo que en obra se nota: el contenedor de escombro y la furgoneta hay que planificarlos con antelación.

Ciudad Aljarafe y Los Alcores: ladrillo visto de los setenta

Ciudad Aljarafe es el barrio de bloques de pisos que proyectaron los arquitectos Fernando Higueras y Antonio Miró en los años setenta: 1.192 viviendas en 85 bloques de 4, 7, 10 y hasta 15 plantas, todos de ladrillo visto y cubierta de teja a cuatro aguas, con pisos de tres a seis dormitorios. Al otro lado de la avenida Magdalena Sofía Barat está Los Alcores, también de bloques de ladrillo y cuatro alturas. Son pisos grandes, con buena distribución, pero con cincuenta años de instalaciones: bajantes de fibrocemento o fundición en algunos casos, tuberías de hierro galvanizado o cobre antiguo, y cuadros eléctricos que no tienen nada que ver con lo que hoy se enchufa en una cocina.

Simón Verde: chalés aislados en parcela grande

Simón Verde se desarrolló en los setenta y ochenta como ciudad jardín de baja densidad: según el mismo documento municipal, 665 viviendas unifamiliares aisladas en 83 hectáreas, con parcelas medias de 1.000 m² y casas de 200 a 300 m². Aquí la reforma suele ser integral o de varias estancias a la vez, con tejados, carpinterías exteriores y saneamiento que ya piden atención. El Ayuntamiento reconoce que las redes públicas de la urbanización tienen déficit por antigüedad, y eso a veces se refleja también en el tramo privado hasta la arqueta.

Ciudad Expo: los pisos de la Exposición Universal

Ciudad Expo se construyó para alojar a comisarios y personal de los países participantes en la Exposición Universal de 1992 y después se vendió a particulares. Son 1.289 viviendas en bloques con plazas interiores, desde estudios hasta pisos de cinco dormitorios, con club social y piscina. Desde 2009 tiene estación de la línea 1 del metro. Los pisos rondan ya los 35 años: baños con bañera, cocinas cerradas y fontanería de la época, en una comunidad muy organizada donde conviene hablar con la administración antes de fijar fechas.

Las urbanizaciones de adosados

Alrededor de Ciudad Aljarafe fueron apareciendo pequeñas urbanizaciones de casas adosadas y pareadas —Aljarasol, Residencial Corimbo, Alboaire o Las Brisas, entre otras—, y ese modelo de casa en hilera con zonas comunes es el que más creció en los noventa y los dos mil, cuando el municipio sumó más de 18.000 vecinos entre 1991 y 2011. Es la casa más habitual en nuestras visitas en Mairena: dos plantas, a veces con semisótano, dos baños y un aseo, cocina en planta baja con salida a un patio trasero, y zonas comunes con piscina.

Cada época de construcción deja su huella. No hace falta adivinar: con la fecha de la casa y diez minutos mirando el armario del lavabo, el cuadro eléctrico y la bajante, ya sabemos por dónde va a ir la obra. Estos son los problemas que más se repiten en las viviendas de Mairena del Aljarafe.

• —Bañera en todos los baños. En los pisos de Ciudad Aljarafe, Lepanto y Ciudad Expo, y en los adosados de los noventa, el baño principal casi siempre tiene bañera. Cambiarla por un plato de ducha es la petición número uno; lo explicamos en detalle en cambiar bañera por plato de ducha.
• —Tuberías empotradas de otra época. Galvanizado en los bloques de los setenta, cobre en los de los ochenta y noventa. Cuando se pica el alicatado lo sensato es renovar la instalación del baño o la cocina entera en multicapa, no empalmar lo nuevo con lo viejo.
• —Humedades en planta baja de adosados. El muro que da al patio, el que linda con el jardín o la planta del semisótano son los puntos donde más aparecen manchas y salitre. Hay que distinguir si es condensación, capilaridad o una fuga antes de presupuestar.
• —Cocinas cerradas y pequeñas. En los adosados la cocina suele estar separada del salón por un tabique. Abrirla es frecuente, pero antes hay que comprobar si el muro es de carga.
• —Instalación eléctrica corta. Cuadros con pocos circuitos, sin diferencial por zonas y con enchufes insuficientes para placa de inducción, horno y aire acondicionado a la vez.
• —Terrazas y cubiertas planas. En adosados con terraza transitable y en áticos, las filtraciones hacia el dormitorio de abajo son una causa habitual de reforma que empieza en el tejado y acaba en el techo.

Un baño reformado en un piso de Ciudad Aljarafe y uno en un adosado de urbanización se parecen poco. En el piso, el baño es interior o da a un patio de luces, la bajante es comunitaria y cualquier fallo afecta al vecino de abajo; en el adosado, el baño de la planta alta tiene ventana y la bajante es tuya, pero suele haber otro baño justo debajo y un aseo en planta baja que conviene hacer a la vez.

En las cocinas, lo que más pesa en Mairena es la electricidad. Una cocina de hace treinta años se pensó para una cocina de butano o una vitrocerámica, un horno y poco más. Hoy se pide inducción, horno, lavavajillas, microondas y a veces una segunda nevera, y el cuadro no da para tanto. Por eso el presupuesto siempre separa la partida eléctrica, para que veas qué parte del precio es instalación y qué parte es mueble y encimera. Si quieres hacerte una idea antes de la visita, tienes rangos de mercado con fuente en cuánto cuesta reformar una cocina y en cuánto cuesta reformar un baño.

En los baños, el orden de trabajo no cambia de una casa a otra: se protege el recorrido, se desmonta y se pica, se renueva la fontanería y el desagüe con su pendiente, se impermeabiliza la zona de ducha subiendo por la pared, se alicata, se monta y se prueba cada grifo. Lo que cambia es lo que encontramos detrás del azulejo, y eso te lo contamos el mismo día si aparece algo que no se veía en la visita.

Para el clima tomamos como referencia la estación de AEMET en Sevilla Aeropuerto, que publica valores normales. Entre 1981 y 2010 registró una temperatura media anual de 19,2 °C, una máxima media de 36,0 °C en julio y de 35,5 °C en agosto, una mínima media de 5,7 °C en enero y unos 539 mm de lluvia al año repartidos en unos cincuenta días. En la cornisa del Aljarafe la brisa ayuda algo por la noche, pero el verano sigue siendo el factor que más condiciona una reforma.

• —Aire acondicionado desde el principio. Si se va a reformar una estancia, es el momento de pasar la línea eléctrica dedicada y el tubo de desagüe de la máquina por dentro de la pared, no por fuera con canaleta.
• —Morteros y cemento cola en verano. Con 36 °C a la sombra el material fragua demasiado rápido. En julio y agosto se trabaja a primera hora, se humedece el soporte y se usan adhesivos con tiempo abierto adecuado.
• —Juntas y sellados que se mueven. Las terrazas y los patios soportan diferencias de temperatura enormes entre el día y la noche. Las juntas de dilatación y los sellados de silicona no son un detalle: son lo que evita la grieta del año siguiente.
• —Ventanas de los setenta y ochenta. Muchas carpinterías de Ciudad Aljarafe y de los primeros adosados son de aluminio sin rotura de puente térmico y vidrio simple. En una reforma integral cambiarlas es la mejora de confort más notable.

Planificamos el calendario teniendo en cuenta el verano: las demoliciones y los trabajos más pesados se concentran en las horas frescas, y en agosto, cuando muchas comunidades restringen ruidos o accesos, se avisa antes de empezar qué días se trabajará.

En Mairena del Aljarafe el abastecimiento y el saneamiento no dependen de Emasesa, como en Sevilla capital, sino de Aljarafesa, la empresa pública de la Mancomunidad de Municipios del Aljarafe. Fundada en 1982, da servicio a 31 municipios y a más de 330.000 habitantes, y gestiona más de 2.000 km de red de abastecimiento. Para una reforma interior esto tiene consecuencias prácticas.

• —La acometida y el contador son asunto de Aljarafesa. Si la reforma implica mover el contador o cambiar el calibre de la acometida, se tramita con la compañía y se incluye en el calendario desde el principio.
• —Desde el contador hacia dentro, la instalación es de la vivienda. Es lo que renovamos en baño y cocina, con llave de corte por estancia.
• —En pisos, la bajante y las columnas generales son de la comunidad. Si al picar aparece una bajante deteriorada, se avisa al administrador antes de tocarla.
• —En adosados, el tramo de saneamiento hasta la arqueta de la parcela es tuyo. Si hay atascos repetidos o malos olores, se revisa con cámara antes de cerrar el suelo nuevo.

Las obras en Mairena se tramitan en la Gerencia Municipal de Urbanismo, en la calle Nueva, 21. Para una reforma interior de baño o cocina sin cambios de estructura, lo habitual es la declaración responsable de obra menor en uso residencial. Según la ficha publicada por la propia Gerencia, se aplica a actuaciones de sencillez técnica y escasa entidad constructiva, pequeñas obras de reparación, decoración y ornato, que no necesitan proyecto técnico.

El ICIO en Mairena tiene un tipo de gravamen del 3,5 % sobre el presupuesto de ejecución material, según su ordenanza fiscal, y se paga en autoliquidación ante la Gerencia. La misma ordenanza prevé una bonificación del 90 % para las obras que tengan por objeto exclusivo mejorar el acceso y la habitabilidad de personas con discapacidad, que hay que solicitar antes de empezar. Si tu reforma consiste en adaptar un baño para una persona mayor o con movilidad reducida, conviene preguntarlo.

Si la obra toca estructura, fachada o cambia la distribución de forma importante, ya no es una obra menor y hace falta proyecto técnico. Lo vemos en la visita y te lo decimos antes de presupuestar. Tienes una explicación más amplia de estos trámites en licencia de obra para reformar en Sevilla.

Buena parte de Mairena vive en comunidad: los bloques de Ciudad Aljarafe y Lepanto, el complejo de Ciudad Expo y casi todas las urbanizaciones de adosados, que comparten piscina, jardines y accesos. La Ley de Propiedad Horizontal permite a cada propietario modificar su vivienda siempre que no afecte a la seguridad del edificio, a su estructura, a su aspecto exterior ni a los derechos de otros vecinos, y obliga a comunicar las obras previamente a quien represente a la comunidad.

1. 01Avisamos al presidente o al administrador de las fechas y del tipo de obra antes de empezar.
2. 02Preguntamos si la comunidad tiene horarios de obra o normas para el uso del ascensor, las zonas comunes o el acceso de vehículos.
3. 03Protegemos portal, ascensor y escalera en el recorrido del material y el escombro.
4. 04Si hay que colocar contenedor en la calle, se pide la ocupación de vía pública; en urbanizaciones cerradas, se acuerda con la comunidad dónde dejar el saco o el contenedor.
5. 05Cualquier cambio que se vea desde fuera —ventanas, toldos, máquinas de aire en fachada— se consulta antes con la comunidad.

Trabajamos igual en toda el área metropolitana, pero en Mairena hay dos cosas que cuidamos especialmente: la logística en calles estrechas como las de Lepanto y la coordinación con comunidades grandes como Ciudad Expo o las urbanizaciones de adosados. El método completo está en cómo trabajamos; resumido, es esto:

1. 01Una sola persona responsable. Quien atiende tu consulta visita la casa, hace el presupuesto, coordina a los oficios y te entrega la obra.
2. 02Visita y medición. Miramos instalaciones, bajantes, cuadro eléctrico y muros antes de hablar de azulejos.
3. 03Presupuesto cerrado por escrito, por partidas y con la mano de obra separada del material.
4. 04Calendario por escrito, con los días en que el baño o la cocina no se podrán usar.
5. 05Casa protegida y escombro retirado a diario.
6. 06Garantía firmada al entregar. Si algo pasa después, llamas a la misma persona.

Si lo que quieres es reformar toda la vivienda, un chalé de Simón Verde o un piso grande de Ciudad Aljarafe, echa un vistazo a nuestras reformas integrales y a los rangos orientativos de precio de una reforma integral. También trabajamos en los municipios de alrededor: Tomares, Bormujos, San Juan de Aznalfarache y Coria del Río. Cuando quieras, pide presupuesto y concertamos la visita.