Reformas integrales de pisosy casas en Sevilla

Una reforma integral se gana o se pierde en el orden. Si el pintor entra antes que el electricista, o el suelo de madera se coloca con el yeso aún húmedo, se repite trabajo y se pierden semanas. Este es el orden que seguimos en un piso, con lo que se hace en cada fase:

Buena parte de los pisos de Sevilla y su área metropolitana se construyeron antes de las normas actuales. Una reforma integral es el único momento razonable para cambiar lo que va dentro de las paredes: después, cada arreglo supone romper un acabado nuevo.

Primera norma estatal de aislamiento térmico de edificios, la NBE-CT-79

1979

BOE, Real Decreto 2429/1979

Año del Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión vigente

2002

BOE, Real Decreto 842/2002

Límite para sustituir tuberías con plomo en edificios públicos, comerciales y pisos en alquiler

2030

BOE, Real Decreto 3/2023

• —Electricidad: cuadro nuevo con diferencial e interruptores por circuito, y los circuitos que marca la ITC-BT-25 del REBT. Las instalaciones de antes de 2002 suelen tener pocos circuitos y, a veces, sin toma de tierra en todos los enchufes.
• —Fontanería: fuera el hierro galvanizado y cualquier tramo de plomo. El Real Decreto 3/2023 prohíbe instalar plomo y obliga a sustituirlo cuando se hacen obras de reparación en la instalación.
• —Desagües: PVC nuevo hasta la bajante. Si la bajante es de fibrocemento, puede contener amianto y solo la manipulan empresas inscritas en el registro RERA, como marca el Real Decreto 396/2006.
• —Telecomunicaciones: tomas de red y de antena donde se van a usar, con tubo libre para cables futuros.

Los pisos anteriores a la NBE-CT-79 se hicieron sin ninguna exigencia de aislamiento. En Sevilla eso se paga en verano, que es cuando el clima aprieta de verdad.

Media de las temperaturas máximas de julio en Sevilla Aeropuerto (1981-2010)

36,0 °C

AEMET, valores climatológicos normales

Media de las temperaturas máximas de agosto en la misma estación

35,5 °C

AEMET, valores climatológicos normales

Zona climática del CTE para Sevilla y los municipios bajos de su área: el 4 es la severidad de verano más alta

B4

CTE DB-HE, anejo B

Datos de AEMET y del Documento Básico HE del Código Técnico. Con esas cifras, lo que más rinde en una reforma es cortar la entrada de calor antes de pensar en enfriar:

• —Ventanas: perfil con rotura de puente térmico y doble vidrio con control solar en las fachadas de sur y oeste. Cambiar la ventana sin sellar bien el premarco desperdicia buena parte de la mejora.
• —Persianas y cajones: los cajones de persiana antiguos son huecos sin aislar. Se aíslan por dentro o se sustituyen.
• —Fachada por el interior: trasdosado de placa de yeso con aislante en los muros más expuestos. Resta unos centímetros de habitación, pero se nota.
• —Último piso: si hay azotea encima, el aislamiento del techo es lo primero que hay que valorar.

Conductos o splits

En los pisos de esa época es frecuente encontrar el terrazo original. A veces está sano y basta con pulirlo; otras, está suelto o a distintas alturas por las obras anteriores. La decisión se toma golpeando baldosa a baldosa en la visita.

Cambiar acabados, instalaciones y cocina o baño suele tramitarse como obra menor o con declaración responsable, según el ayuntamiento. Otra cosa es tocar elementos estructurales, la fachada o elementos comunes del edificio: ahí hace falta un técnico competente que estudie la obra y la firme, y el trámite municipal cambia.

• —Abrir un muro de carga o hacer un hueco grande en él: cálculo y proyecto de técnico, y permiso de la comunidad.
• —Cambiar ventanas o toldos que modifican la estética de la fachada: autorización de la comunidad y, según el municipio, del ayuntamiento.
• —Unidades de clima en fachada o azotea: lo que digan los estatutos y las ordenanzas.
• —Ocupar vía pública con contenedor o andamio: permiso municipal aparte.

Qué trámite corresponde en Sevilla capital y cómo se presenta lo explicamos en licencia de obra para reformar en Sevilla. En otros municipios, cada ayuntamiento lo regula en su ordenanza y te lo confirmamos antes de empezar.

En una reforma integral de verdad, con instalaciones nuevas, habrá semanas sin agua, sin luz en parte de la casa y con polvo aunque se proteja todo. Se puede vivir dentro reformando por zonas, pero la obra dura más y cada fase se complica.

Presupuesto cerrado no significa un número redondo en una hoja. Significa que cada partida está descrita con su medición, su material y su precio, de modo que tú y nosotros sabemos exactamente qué entra. Así se controla:

1. 01Partidas medidas: metros de alicatado, número de puntos de luz, metros de tubería. Nada de partidas alzadas genéricas en lo importante.
2. 02Mano de obra y material separados: si eliges un azulejo más caro, cambia una línea y ves cuánto.
3. 03Calendario por fases firmado junto al presupuesto.
4. 04Cambios por escrito: cualquier ampliación o modificación se valora y se aprueba antes de hacerla, nunca en la factura final.
5. 05Imprevistos definidos: lo que no se puede ver sin abrir, como una viga dañada, se dice en el presupuesto como posible y cómo se valoraría.
6. 06Entrega con repaso: se revisa la obra juntos y se firma la garantía.

Para tener una referencia de cómo se reparte el coste de una reforma completa, lee precio de una reforma integral de piso. Trabajamos en Sevilla y en municipios como Camas, San Juan de Aznalfarache, Coria del Río o Castilleja de la Cuesta. Cuando quieras, pide presupuesto.